City Councilors Propose Rent Stabilization to Keep Providence Families in Their Homes

City Council President Rachel Miller and President Pro Tempore Juan M. Pichardo are set to introduce an ordinance that allows for reasonable annual rent increases while exempting small owner-occupant landlords

Providence, RI – Today in Providence’s Elmwood neighborhood, Providence City Council President Rachel Miller and President Pro Tempore Juan M. Pichardo announced the introduction of a highly anticipated rent stabilization, joined by a large crowd of community members.

“Providence renters are cost-burdened—we are the least affordable city for renters in the country. We have to act now to create some stability for Providence families,” said Council President Miller. “This ordinance takes immediate action to give residents the breathing room they need. It stabilizes costs, slows a runaway rent pricing problem that will not regulate itself, and prevents our residents from being forced out of our city, all without slowing growth.”

The ordinance will create stability and predictability for Providence renters while supporting a healthy housing market. It allows owners of covered properties to raise rents up to 4% annually, includes exceptions for major tax increases and substantial capital improvements, provides for exemptions for a variety of properties including new construction and small owner-occupied buildings, and establishes a Rent Board to enforce tenant protections, grant exemptions to property owners, and resolve disputes. The ordinance is a balanced, Providence-specific approach—one that stabilizes housing for Providence families while ensuring property owners achieve a fair rate of return.

“Most small, local landlords already try to keep rents reasonable and tenants stable,” said Gabe Long, owner-occupant and local landlord. “This ordinance reflects that reality. It sets clear rules, allows flexibility for real costs, and protects renters from extreme hikes, while still making it possible to keep our buildings safe. It gets the balance right, and it makes clear that this housing should be about stability for communities, not profit-maximizing for large corporate landlords.”

Providence has the fastest rent growth in the country, even while the national median rent decreased. The median rent in Providence is 40% higher today than it was in 2020. Rising costs have forced working families out of the city and have directly contributed to rising rates of homelessness. Since March 2020, Providence has experienced more than 24,000 evictions. Between 2023 and 2024, Rhode Island experienced a 35% rise in homelessness, the second-highest increase in the country.

“Rent stabilization is about keeping Providence livable for the people who call it home,” said President Pro Tempore Juan M. Pichardo. “It brings predictability and fairness to a chaotic housing market by putting an end to excessive rent hikes and creating enforceable guardrails on a market that has been out of control for too long. This is a commonsense, Providence-specific approach that protects working families. It gives large property owners a simple path to seek exemptions as necessary, ensuring continued investment in maintenance and repair. And it recognizes that small, local landlords by and large already operate in the framework envisioned by the ordinance—making modest annual rent adjustments to increase costs.”

Councilors point to the introduction of the rent stabilization as the next step in a three-pronged housing strategy—increase the supply of housing at all income-levels, protect the existing housing stock, and stabilize rent prices.

Since the start of the term in 2023, the City Council has invested $55 million in the City’s Affordable Housing Trust Fund, overhauled the City’s zoning policy to increase density citywide, and incentivized private development through tax stabilization agreements. These policies have brought hundreds of housing units to the City—in both deeply affordable income restricted developments and market rate new construction. The Council has also increased annual budget allocations to the City’s home repair program that provides forgivable no cost loans to residents to maintain their properties and made a one-time $3 million allocation to the program with American Rescue Plan dollars.

“Decades of research on housing markets and displacement show that predictable rent increases help families maintain stability and remain in their homes,” said Dr. Eric Hirsch, Professor of Sociology at Providence College. “The market alone has clearly failed to provide meaningful affordability, making public intervention necessary. By establishing clear limits, thoughtful exemptions, and a strong enforcement structure, Providence’s rent stabilization ordinance aligns evidence-based policy with local conditions, giving residents the ability to plan for their futures while supporting a functioning rental market.”

Last year, the Council’s Housing Crisis Task Force concluded a two-year investigation into the issues residents—including those at risk of homelessness—face in finding and keeping stable housing with the release of an extensive report, which included rent stabilization among its recommendations.

The ordinance will be formally introduced at the regular meeting of the City Council at 6 p.m. on Thursday, January 22nd. It will be referred to committee, where there will be a robust public process including considerable opportunity for public input.

Notable features of the Providence Rent Stabilization Ordinance include:

• Caps annual rent increases at 4%. A landlord cannot raise the rent by more than 4%, absent a special circumstance, in any 12-month period.
• Sets base rent as the rent charged 180 days before the ordinance takes effect, preventing last-minute price spikes before the law goes into force.
• Establishes a Rent Board to administer and enforce the rules. This five-member board and their staff will review landlord petitions for larger increases, hear tenant complaints, and ensure the ordinance is followed fairly.
• Tenants can report suspected violations and are protected from any landlord retaliation for exercising their rights. The Rent Board can roll back unlawful rent hikes, order landlords to refund overcharged rent, and the City can levy fines for serious violations.
• Exemptions for small, owner-occupied buildings with one to three units, such as duplexes and triple-deckers where the owner lives on-site. A narrow exemption for one additional small property owned by the same individual (not a corporation).
• A 15-year exemption for new construction, including currently existing buildings, to ensure that rent stabilization does not interfere with housing production or financing.
• Built-in flexibility for landlords to address major expenses. Owners can seek approval for a higher rent increase if they make significant capital improvements or have other special circumstances where a larger increase is necessary to ensure they can earn a fair return.
• Automatic flexibility for large property tax increases, allowing landlords to pass on a fair portion of unusually high tax hikes above a 5% threshold using a clear formula.
• Rent can only be increased one time by 4% when a tenant moves out and a new tenant moves in, maintaining stability through vacancies.
• Complaint-based enforcement, allowing tenants to report violations without creating a large new bureaucracy or annual reporting burden on property owners.
• Utility charges must reflect actual costs, ensuring that landlords may only pass through the real price of utilities and not mark them up.
• Properties must be up to code to qualify for annual rent increases, meaning landlords must maintain safe, habitable buildings in order to apply the standard 4% increase.

For answers to commonly asked questions, the councilors sponsoring the ordinance have put together an FAQ, which will be updated on the City Council’s website at council.providenceri.gov/housinghub/rentstabilizationfaq/.

Tuesday, January 20, 2026

Contact: Kati Stevens (kstevens@providenceri.gov)

Concejales de Providence proponen estabilización de renta para mantener a las familias en sus hogares

La Presidenta del Concejo Rachel Miller y el Presidente Pro Tempore Juan M. Pichardo presentarán una ordenanza que limita los aumentos de renta cada año, mientras no aplica a propietarios locales que viven en sus edificios.

Providence, RI – Hoy, en el vecindario de Elmwood, miembros del Concejo Municipal de Providence la Presidenta del Concejo Rachel Miller y el Presidente Pro Tempore Juan M. Pichardo anunciaron la introducción de una esperada propuesta de estabilización de renta, acompañados por una gran cantidad de residentes de la comunidad.

“Los inquilinos de Providence están sobrecargados por los altos costos — somos la ciudad menos asequible para los que alquilan en todo el país. Tenemos que actuar ahora para darles a las familias algo de estabilidad,” dijo la Presidenta del Concejo Rachel Miller. Esta ordenanza estabiliza los costos, frena un aumento descontrolado de las rentas y evita que nuestros residentes se vean obligados a abandonar la ciudad, todo sin frenar el crecimiento de nueva construcción.”

Esta propuesta busca dar estabilidad a los inquilinos, mientras mantiene un mercado de vivienda saludable. Para las propiedades a las que aplica esta ordenanza, se permiten aumentos de renta de hasta un 4% al año, con excepciones para incrementos grandes de impuestos y mejoras importantes a los edificios. Quedan fuera ciertos tipos de propiedades, como construcciones nuevas y edificios pequeños donde el propietario vive allí. Además, se establece una Comisión de Renta para supervisar el cumplimiento de la ley, resolver disputas, proteger a los residentes que alquilan y a los propietarios, así como permitir excepciones en casos específicos. Es un enfoque balanceado, diseñado específicamente para Providence.

“La mayoría de los propietarios locales ya mantienen las rentas razonables,” dijo Gabe Long, propietario que vive en su edificio. “Esta ley pone reglas claras, permite flexibilidad cuando hay costos reales, y protege a los inquilinos de aumentos extremos, mientras garantizando que los edificios se mantengan seguros y habitables. Este enfoque logra un equilibrio adecuado: protege la estabilidad de las comunidades, y deja claro que la vivienda debe enfocarse en el bienestar de los vecinos, y no en maximizar ganancias para grandes corporaciones.”

Providence tiene el crecimiento de renta más rápido del país, mientras que la renta promedio nacional ha disminuido. Hoy, la renta promedio en la ciudad es un 40% más alta que en 2020, lo que ha obligado a muchas familias trabajadoras a mudarse y ha contribuido al aumento de las personas sin hogar. Desde marzo de 2020, se han registrado más de 24,000 desalojos forzados, y entre 2023 y 2024, la cantidad de personas sin hogar en Rhode Island creció un 35%, el segundo mayor incremento del país.

“La estabilización de la renta se trata de mantener Providence habitable para las personas que lo llaman su hogar,” dijo el Presidente Pro Tempore Juan M. Pichardo. “Brinda estabilidad y justicia a un mercado de vivienda caótico, poniendo fin a los aumentos excesivos de renta y estableciendo límites claros en un mercado que ha estado fuera de control por demasiado tiempo. Es un enfoque de sentido común, adaptado específicamente a Providence, que protege a las familias trabajadoras. Además, ofrece a los grandes propietarios un camino sencillo para solicitar excepciones cuando sea necesario, garantizando que se siga invirtiendo en mantenimiento y reparaciones. Reconoce, asimismo, que los propietarios locales, en general, ya operan de manera similar a lo que propone esta ordenanza, haciendo ajustes anuales modestos en las rentas.”

Los concejales señalan que la introducción de la estabilización de rentas es el siguiente paso dentro de una estrategia de vivienda en tres frentes: aumentar la oferta de viviendas para todos los niveles de ingresos, proteger el inventario de viviendas existente y estabilizar los precios de renta.

Desde 2023, el Concejo Municipal ha invertido 55 millones de dólares en el Fondo de Viviendas Asequible de la ciudad, ha reformado las políticas de zonificación para aumentar la densidad en toda la ciudad y ha incentivado el desarrollo privado mediante acuerdos de estabilización de impuestos. Estas políticas han traído cientos de unidades de viviendas a la ciudad, tanto en proyectos de vivienda profundamente asequible como en construcciones nuevas a precio de mercado. El Concejo también ha incrementado los fondos anuales para el programa de reparación de viviendas, que otorga préstamos perdonables sin costo a los residentes para mantener sus propiedades, y ha hecho una asignación única de 3 millones de dólares al programa con fondos del American Rescue Plan.

“Décadas de investigaciones sobre los mercados de vivienda y el desplazamiento muestran que aumentos de renta predecibles ayudan a las familias a mantener estabilidad y a permanecer en sus hogares,” dijo el Dr. Eric Hirsch, profesor de Sociología en Providence College. “El mercado por sí solo claramente ha fallado en ofrecer una verdadera asequibilidad, por lo que la intervención pública es necesaria. Al establecer límites claros, excepciones bien pensadas y un sistema de cumplimiento sólido, la ordenanza de estabilización de rentas de Providence aplica políticas basadas en evidencia a nuestra realidad local, dando a los residentes la posibilidad de planificar su futuro mientras se mantiene un mercado de alquiler funcional.”

El año pasado, el Grupo de Trabajo sobre la Crisis de Vivienda del Concejo completó una investigación de dos años sobre los problemas que enfrentan los residentes —incluyendo quienes están en riesgo de quedarse sin hogar— para encontrar y mantener una vivienda estable, y publicó un extenso informe que incluyó la estabilización de rentas entre sus recomendaciones.

La ordenanza será presentada oficialmente en la reunión del Concejo Municipal el jueves 22 de enero a las 6:00 p.m. Luego pasará a comité, donde habrá un proceso público con muchas oportunidades para que la comunidad participe.

Puntos clave de la Ordenanza de Estabilización de Renta:

•  La renta no puede subir más de 4% en 12 meses, excepto en casos especiales. 
• Establece la renta base como la renta cobrada 180 días antes de que la ordenanza entre en efecto, evitando aumentos de último minuto. 
•  Crea una Comisión de Renta para administrar y hacer cumplir la ley. Sus cinco miembros y su personal revisarán las solicitudes de aumentos mayores por parte de los propietarios, atenderán quejas de los inquilinos y se asegurarán de que la ordenanza se cumpla de manera justa. 
• Los inquilinos pueden reportar violaciones sin temor a acciones en su contra de los propietarios. La Comisión de Renta puede revertir aumentos ilegales, ordenar reembolsos por renta cobrada en exceso y la ciudad puede imponer multas por infracciones graves. 
• Exenciones para edificios pequeños ocupados por sus dueños, de una a tres unidades, como dúplex o triple-deckers donde el dueño vive en la propiedad. También hay una exención limitada para una propiedad adicional pequeña del mismo propietario (no corporativa). 
• Exención de 15 años para construcciones nuevas, incluidas las existentes, para asegurar que la estabilización de rentas no interfiera con la producción o financiación de viviendas. 
•  Flexibilidad incorporada para que los propietarios puedan cubrir gastos importantes. Los propietarios pueden solicitar un aumento mayor si realizan mejoras de capital significativas u otras circunstancias especiales que hagan necesario un incremento más alto para obtener un retorno justo. 
• Flexibilidad automática para grandes aumentos de impuestos a la propiedad, permitiendo que los propietarios trasladen una parte justa de incrementos por encima del 5% utilizando una fórmula clara. 
• La renta solo puede incrementarse una vez en 4% cuando un inquilino se muda y entra uno nuevo, manteniendo estabilidad durante los cambios de ocupante. 
• Permitiendo a los inquilinos reportar violaciones sin crear una gran burocracia nueva ni cargas anuales para los propietarios. 
• Los cargos por servicios públicos deben reflejar el costo real, evitando que los propietarios los aumenten por encima del precio pagado. 
• Las propiedades deben cumplir con el código de construcción para calificar para los aumentos anuales, asegurando que los edificios sean seguros y habitables antes de aplicar el aumento estándar del 4%. 

Para respuestas a preguntas frecuentes, los concejales patrocinadores de la ordenanza han preparado un FAQ, que se actualizará en el sitio web del Concejo Municipal: council.providenceri.gov/housinghub/rentstabilizationfaq.