Una serie de ciudades pequeñas y medianas apuesta por los estadios como motores de crecimiento para impulsar el desarrollo de proyectos de uso mixto. Sin embargo, esas ambiciones se suelen estancar cuando comienzan los juegos.
ORIGINAL NOTE: https://www.nytimes.com/es/2025/11/24/espanol/estadios-futbol-barrios-ciudades.html
Un multitud de aficionados pasaban a raudales por las entradas, la tienda de productos y los puestos de comida del recién construido Estadio Centreville Bank de Pawtucket, Rhode Island.
En una soleada tarde de sábado, el Rhode Island FC iba a disputar un partido televisado transmitido a nivel nacional contra el Hartford Athletic. El público, que había agotado las entradas, estaba repleto de padres, niños y seguidores incondicionales que lucían las camisetas azules y amarillas del club.
Con 10.500 localidades, el recinto, inaugurado en mayo, es uno de los estadios de fútbol de ligas menores más caros de la historia de Estados Unidos.
Para construir el estadio, las autoridades de Rhode Island aprobaron un acuerdo por el que el Estado pagaría 132 millones de dólares en 30 años. El gran riesgo era que el proyecto también debía incluir un desarrollo de uso mixto con cientos de viviendas, así como tiendas minoristas, en los terrenos adyacentes frente al río.
El Rhode Island FC es uno de las decenas de clubes de fútbol profesional de Estados Unidos que han decidido construir lujosos estadios exclusivos para fútbol, una tendencia que se está extendiendo a ciudades pequeñas y medianas. El objetivo de estos proyectos es aprovechar el creciente mercado del fútbol profesional y proporcionar nuevos ingresos a los propietarios de los clubes, así como una excelente experiencia a los aficionados el día del partido. Situados a menudo en el centro de la ciudad o en zonas privilegiadas, se promueven como catalizadores de la revitalización de las empresas locales y los barrios.
Sin embargo, un análisis de The New York Times sobre los proyectos de estadios exclusivos para fútbol profesional en Estados Unidos revela que los componentes de desarrollo de uso mixto, en particular los que incluyen viviendas, suelen retrasarse o, hasta la fecha, están incompletos. Y esos proyectos, según los expertos, no siempre generan los ingresos y la actividad económica prometida.
Las autoridades podrían justificar el uso de fondos públicos para ayudar a construir un estadio, porque creen que podría beneficiar a la comunidad del mismo modo que un parque público, afirmó Andrew Zimbalist, profesor de economía y experto en financiamiento de estadios del Smith College de Massachusetts.
“Pero no se puede ir por ahí sugiriendo que eso revitaliza los centros locales, o atraen nuevas inversiones a la economía, y hacen crecer el empleo y el nivel de vida”, dijo. “La evidencia indica que eso no sucede”.
Inversiones de alto riesgo
En grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles y Miami se han construido o se están construyendo nuevas y costosas catedrales futbolísticas para los clubes de la Major League Soccer (MLS, por su sigla en inglés), la principal liga profesional masculina de Estados Unidos. Pero la mayoría de los estadios exclusivos de fútbol del país se han construido o proyectado para clubes de categorías inferiores en ciudades más pequeñas.
Al menos 50 estadios se han terminado o están en proceso de planificación o desarrollo para clubes de fútbol que compiten en varios niveles de la United Soccer League (USL, por su sigla en inglés), la liga de desarrollo de la MLS, o en la National Women’s Soccer League, de máximo nivel. Entre esos estadios, más de dos decenas se terminaron en 2020, o en años posteriores, y en algunos casos actualmente están en fase de planificación o desarrollo.
A medida que ha aumentado el número de estadios en construcción, también lo ha hecho su precio. Por ejemplo, el Sacramento Republic FC —que, como el Rhode Island FC, juega en la USL Championship— construyó un estadio de 11.000 localidades con financiamiento privado por solo 3 millones de dólares en 2014.
El club ahora está en proceso de remplazarlo por un estadio de 175 millones de dólares y 12.000 asientos en el distrito de Railyards de la ciudad.
Según un informe de 2024 de la consultora Deloitte, los grupos de propietarios deportivos consideran el desarrollo de usos mixtos como una herramienta importante para generar ingresos que los ayuden a reducir el elevado precio de la compra de una franquicia, y muchos han recurrido recientemente a activos comerciales para diversificar sus fuentes de ingresos.
Este tipo de complejos se han construido alrededor de los estadios de franquicias de la NFL como los Atlanta Falcons y los New England Patriots, y son parte fundamental del proyecto de estadio de 3800 millones de dólares de los Washington Commanders.
Ser propietario de un estadio y de las urbanizaciones de uso mixto que lo rodean afecta la valoración de un club, afirmó Pete Giorgio, que dirige el departamento de deportes de Deloitte en Estados Unidos.
La cantidad exacta, sin embargo, es difícil de cuantificar porque hay muchos factores diferentes: el tamaño y la edad del estadio; si está en el centro de la ciudad o en la periferia de la zona metropolitana; si el lugar puede albergar conciertos y otros eventos no deportivos; y si el grupo es propietario del estadio, de los terrenos en los que se encuentra y del distrito de ocio que lo rodea.
“Las cosas se complican un poco en cuanto a cómo se establecen”, comentó Giorgio. Pero, añadió, “todos los equipos que están pensando en renovar o reconstruir, o en construir un estadio o una arena están absolutamente interesados en ver si pueden hacer un desarrollo de uso mixto a su alrededor”.
El grupo de propietarios del Rhode Island, liderado por socios de la empresa de desarrollo inmobiliario Fortuitous Partners, creía que construir un estadio con instalaciones de vanguardia era fundamental para crear la mejor experiencia posible para los aficionados, señaló Dan Kroeber, uno de los fundadores del club.
El Rhode Island FC espera ascender a la máxima categoría, al mismo nivel que la MLS, después de que la USL ponga en marcha una liga de primera división, prevista para 2027-28, y un sistema de ascensos y descensos que se implementaría más adelante en el que los clubes exitosos de categorías inferiores puedan escalar posiciones y los equipos perdedores desciendan.
“Esto siempre se ha tratado de llevar este deporte a mercados fenomenales, lo que llamamos desatendidos, como Rhode Island”, declaró Brett M. Johnson, cofundador del Rhode Island FC. “Pero todo se reduce a las instalaciones”.
Desafíos a la vista
Jeff Buell está entre los que compiten por un club de la USL y un estadio de alto precio. El grupo inversionista de su proyecto, liderado por la empresa inmobiliaria de Buell, Sequence Development, ha propuesto un estadio de fútbol de 150 millones de dólares y 8000 localidades en el centro de Albany, Nueva York (el grupo también incluye inversionistas del Rhode Island FC).
Buell propuso el estadio como parte de un proyecto mayor de 600 millones de dólares que aspira a construir y renovar varios edificios residenciales nuevos con un total de más de 1000 unidades, y dispondría de más de 9290 metros cuadrados de espacio comercial en tres hectáreas de terreno infrautilizado.
Buell dijo que si logra conseguir el terreno, 150 millones de dólares de fondos públicos y la aprobación de la ciudad, el proyecto le inyectaría nueva vida al centro de la ciudad, una zona que no se ha recuperado del todo desde que la gente empezó a trabajar a distancia durante la pandemia de COVID-19.
“Los vecindarios del centro y sus alrededores necesitan desesperadamente nuevas energías”, afirmó Buell. “Creemos que podemos ser un punto de partida para eso”.
Pero realizar un desarrollo de uso mixto en torno al estadio podría ser complicado.
Al menos 12 proyectos de estadios exclusivos de fútbol profesional que se han completado desde el año 2000 han incluido el desarrollo de proyectos de uso mixto con viviendas como parte de la propuesta. Ninguno se ha realizado en su totalidad, pero cinco se han completado de manera parcial. Se han propuesto o se están construyendo otros 19 proyectos que incluyen viviendas en su desarrollo de uso mixto. Muchos de ellos se encuentran en ciudades pequeñas o medianas, como Grand Rapids, Míchigan, Des Moines, Iowa, y Rogers, Arkansas.
Ninguno de los 55.000 metros cuadrados destinados a viviendas, tiendas, bares, restaurantes y espacios comerciales como parte del proyecto del estadio de 183 millones de dólares del Colorado Rapids en Commerce City, Colorado, se ha materializado hasta ahora. El estadio se inauguró en 2007.
El grupo propietario de los Rapids sigue explorando posibilidades de uso mixto con los líderes de la ciudad, al tiempo que evalúa sus operaciones y los terrenos en torno al estadio, según declaró en un comunicado Mike Neary, vicepresidente ejecutivo de operaciones comerciales y bienes inmuebles del grupo.
Erin Talkington, directora gerente de RCLCO, una consultora inmobiliaria, afirma que los promotores y propietarios de estadios siempre tienen la intención de ejecutar la parte de desarrollo de uso mixto de los proyectos de estadios. Pero los resultados son desiguales cuando se trata de materializar ese desarrollo, o de hacerlo con el alcance y en el plazo que esperan las autoridades municipales.
La mayoría de los propietarios de equipos deportivos profesionales no tienen mucha experiencia inmobiliaria, y a menudo se ven obligados a volver a la mesa de dibujo en el aspecto de desarrollo de uso mixto del proyecto cuando llega el momento de planificarlo, dijo Talkington.
El presidente de la USL, Paul McDonough, sostiene que los clubes han aprendido a convertir el desarrollo en torno a sus estadios en un punto focal de sus ciudades.
Los Colorado Switchbacks, un club de la USL Championship, han completado la primera fase de sus planes para construir departamentos y locales comerciales alrededor de su estadio de 8000 localidades, que abrió en 2021 en Colorado Springs, Colorado. El proyecto ha cuadruplicado los ingresos del club, que había pasado apuros económicos tras debutar en 2015, según McDonough.
“Ahora tienen un gran valor”, dijo. “Forman parte de la comunidad”.
¿Respirar nueva vida en Pawtucket?
Cuando se termine de construir el estadio Centreville Bank de Rhode Island, un terreno de grava situado al lado será sustituido por 250 unidades de departamentos y más de 2787 metros cuadrados de locales comerciales, incluidos unos 10 restaurantes y tiendas, explicó Kroeber. Un nuevo puente peatonal conectará las instalaciones con otros dos edificios de departamentos, que sumarán más de 300 viviendas.
El estadio se encuentra en un terreno contaminado por una planta de gas manufacturado fuera de servicio. Según Kroeber, Rhode Island Energy y Fortuitous Partners rehabilitaron el terreno para realizar el proyecto del estadio.
El nuevo proyecto “da vida a la zona”, afirmó David Peart, presidente del Rhode Island FC. “No es solo gente que viene aquí a jugar al fútbol y se va, se trata de gente que viene a vivir”.
Sin embargo, la construcción de estadios de fútbol de menor categoría en valiosos terrenos urbanos aporta pocos beneficios económicos, según Zimbalist, el profesor de economía. Estos estadios suelen utilizarse menos de 50 veces al año entre partidos de fútbol, conciertos y torneos de escuelas preparatorias, muchos de los cuales no agotan las entradas y solo duran unas horas, afirmó.
“¿Vas a querer construir un restaurante al lado de eso?”, preguntó Zimbalist. “¿Querrás construir un bar al lado? ¿Vas a querer construir un hotel al lado de eso?”.
Los estadios de este tipo pueden producir rendimientos económicos similares a los que una ciudad puede obtener de unos grandes almacenes Target, dijo Peter Boumgarden, profesor de la Universidad de Washington en San Luis que estudia el financiamiento de estadios.
Kroeber explicó que el estadio de Pawtucket ha albergado partidos de rugby profesional masculino y femenino y que, con el tiempo, acogerá a un equipo de fútbol femenino de primera división de la USL, conciertos y pruebas atléticas organizadas por las universidades locales.
La votación para aprobar el financiamiento estatal para ayudar a pagar el estadio se decidió por un estrecho margen en 2022, con el voto de desempate del gobernador Daniel McKee.
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Michael McNally, uno de los cinco miembros de la junta estatal de comercio que votaron en contra del estadio, dijo que dudaba que el complejo de uso mixto llegara a construirse. Pero si el grupo propietario lo construye tal y como estaba previsto en un principio sin subvenciones estatales adicionales, McNally dijo que admitiría que el proyecto era “un gran negocio”.
Kroeber prometió que la parte de desarrollo de uso mixto se llevaría a cabo de manera definitiva, y dijo que el grupo está trabajando en los diseños y en la obtención de los permisos necesarios para poner la primera piedra del proyecto. Pero existe la posibilidad de que el club busque financiamiento público adicional para completarlo, aseguró.
“Se trata de una propiedad inmobiliaria de primera categoría que se convertirá en el motivo por el que la gente vendrá a Pawtucket”, afirmó Kroeber.
Los beneficios de tener al Rhode Island FC y al estadio en Pawtucket van más allá de la economía, dijo el alcalde Donald Grebien. Permitirá a la ciudad seguir siendo un centro deportivo y de entretenimiento después de perder a los Pawtucket Red Sox —la filial de clase AAA de los Boston Red Sox—, que se trasladarán a la cercana ciudad de Worcester, Massachusetts, en 2021.
La ciudad aportó 10 millones de dólares de fondos federales para el proyecto del estadio, dinero que se devolverá mediante el pago de impuestos a lo largo de 20 años.
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“La comunidad acogió a los PawSox durante muchos años y ahora está acogiendo al Rhode Island FC”, afirmó Grebien. “Hay una autoestima, por así decirlo, y la gente se siente orgullosa de tener un equipo deportivo con el que puede identificarse”.