How Lt. Gov. Sabina Matos hopes to bring more grocery stores to RI

No one would ever say that Woonsocket has too many grocery stores.

There’s just one supermarket serving the city of roughly 45,000 people – a Price Rite located on the outskirts of town, which can be hard for low-income residents to access without a car.

Still, Stop & Shop and Walmart have taken steps to block other grocery stores from opening.

Both retail giants have stores in neighboring North Smithfield but once owned real estate on Diamond Hill Road in Woonsocket. They sold those properties years ago but added restrictive covenants to the deeds. Those restrictions, which last for decades, prevent new supermarkets from moving in.

“What they’re doing is they’re avoiding competition,” said Lt. Gov. Sabina Matos, who has proposed outlawing the practice…

Cómo la vicegobernadora Sabina Matos espera traer más supermercados a RI

Nadie diría que Woonsocket tiene demasiados supermercados. Hay solo un supermercado que atiende a la ciudad de aproximadamente 45,000 personas: un Price Rite ubicado en las afueras de la ciudad, al que puede ser difícil acceder para los residentes de bajos ingresos sin un automóvil. Aun así, Stop & Shop y Walmart han tomado medidas para impedir que otros supermercados se abran.

Ambos gigantes minoristas tienen tiendas en el vecino North Smithfield, pero en su momento poseían bienes raíces en Diamond Hill Road en Woonsocket. Vendieron esas propiedades hace años, pero añadieron cláusulas restrictivas a las escrituras. Esas restricciones, que duran décadas, impiden que nuevos supermercados se instalen. “Lo que están haciendo es evitar la competencia”, dijo la vicegobernadora Sabina Matos, quien ha propuesto prohibir esta práctica.

Cómo las cláusulas restrictivas están atando propiedades en Woonsocket Las llamadas cláusulas de “tierra quemada” pueden levantar sospechas, pero son legales. Por ejemplo, en 1517-1551 Diamond Hill Road en Woonsocket, una cláusula restrictiva de 30 años establece que ninguna parte de las instalaciones puede usarse para “un supermercado de alimentos, una supertienda de alimentos, una tienda de almacén de alimentos, una tienda de alimentos especializada, una operación de tienda de club al por mayor o una tienda de conveniencia.”

La propiedad, conocida como Diamond Hill Commons, alberga actualmente un restaurante de comida rápida con autoservicio y un centro comercial que ha tenido negocios como Little Caesars, una oficina de reclutamiento del Ejército de EE. UU. y una tienda de fuegos artificiales. Los registros muestran que Calvi Realty Co., que comparte dirección con la sede corporativa de Stop & Shop en Quincy, Massachusetts, absorbió en 1998 la compañía que era propietaria de la plaza comercial. No parece que Stop & Shop haya abierto alguna vez una tienda allí. En 2004, Calvi Realty vendió las propiedades con un convenio restrictivo adjunto.

De manera similar, cuando Walmart cerró su tienda en Diamond Hill Road en 2011, los convenios restrictivos impidieron que un supermercado se mudara. El edificio de 121,000 pies cuadrados permaneció vacío durante seis años. “Hay interés en el edificio, pero Walmart no es un ciudadano corporativo muy responsable”, dijo Matthew Wojcik, director de desarrollo económico de Woonsocket, al Valley Breeze en 2013.

Finalmente, en 2017, Walmart vendió el edificio a Ocean State Job Lot, que ahora comparte el espacio con Tractor Supply Co. La escritura incluye un pacto restrictivo de 25 años que prohíbe que la propiedad se utilice como tienda de comestibles o supermercado, o como “una operación de club al por mayor similar a la de Sam’s Club”, que es propiedad de Walmart.

Walmart no respondió a las preguntas sobre su uso de pactos restrictivos.

Matos dijo que las restricciones sobre la propiedad a menudo hacen que edificios o centros comerciales enteros permanezcan vacíos durante años, “afectando negativamente a toda la comunidad.”

“Eso se convierte en un problema para el municipio,” dijo. “Así que, honestamente, no creo que sea una buena práctica.”

Los supermercados tienen dificultades para encontrar espacio adecuado Matos dijo que hace varios años se enteró de cómo se están utilizando los convenios restrictivos para bloquear la apertura de nuevos supermercados.

Ella había establecido una relación con los líderes de la Asociación Nacional de Supermercados, que representa a aproximadamente 800 tiendas de comestibles en la Costa Este, muchas de las cuales comenzaron como bodegas operadas por inmigrantes hispanos en vecindarios urbanos con pocos recursos.

La asociación estaba interesada en expandirse a Rhode Island, dijo Matos. Sabiendo que Woonsocket se considera un desierto alimentario —término que se usa para describir un área geográfica donde los residentes carecen de acceso a alimentos frescos, saludables y asequibles—, ella sugirió que sus miembros consideraran abrir una tienda allí.

En 2023, la asociación se centró en una propiedad vacía en Social Street, que anteriormente había sido un Rite Aid. Pero finalmente se mudó Dollar General, y encontrar ubicaciones alternativas resultó ser sorprendentemente difícil.

“Nos dimos cuenta de que ninguna otra ubicación donde podría ir un supermercado de tamaño mediano estaba disponible, porque tenían convenios restrictivos vigentes,” dijo Matos.

“Esto fue una novedad para mí. No me daba cuenta de que estaba sucediendo, de que esto estaba permitido.”

Matos dijo que los grandes minoristas esencialmente deciden que no es lo suficientemente rentable para ellos estar en Woonsocket, pero al mismo tiempo no permiten que otros supermercados se instalen.

“Eso no es justo,” dijo. “Cuando no hay competencia, es cuando suben los precios de los alimentos.”

Aunque Woonsocket no carece de locales comerciales vacíos, hay un número limitado de edificios que puedan convertirse fácilmente en un supermercado de gran escala. Eso requiere encontrar una cierta cantidad de metros cuadrados, zonificación adecuada, estacionamiento dedicado e infraestructura extensa para las necesidades de agua y refrigeración de la tienda, dijo David Folcarelli, asesor principal de Matos.

La remodelación de otras grandes tiendas tipo “big box” puede ser costosa y llevar mucho tiempo. Daily Stop, una cadena local de tiendas de conveniencia, está trabajando para abrir un supermercado de gran escala en un antiguo Sears en Diamond Hill Road.

Pero ha habido numerosos retrasos, según el Valley Breeze. Los propietarios originalmente tenían la intención de que la tienda abriera el otoño pasado, lo cual no ocurrió.

Matos dijo que el antiguo Sears no estaba sujeto a convenios restrictivos, pero que los dueños de Daily Stop prácticamente lo están reconstruyendo para que pueda funcionar como supermercado.

“Cuesta más dinero y toma más tiempo abrirlo,” dijo Matos. Eso es “lamentable,” señaló, porque hay otros edificios en Woonsocket que no necesitaban tanto trabajo.

¿Una cadena de supermercados o una empresa inmobiliaria?

Folcarelli dijo que ha identificado otras comunidades, incluyendo Warwick y Westerly, donde Stop & Shop y sus subsidiarias han utilizado convenios restrictivos para impedir la apertura de otros supermercados. Por lo general, esas restricciones se aplican durante 30 años.

Además, Stop & Shop utiliza compañías de cartera para adquirir propiedades que luego deja vacantes o subarrienda a negocios que no son competidores, dijo Folcarelli.

La empresa asumió el control de varias antiguas tiendas de comestibles Almacs cuando cerraron en la década de 1990, y ahora las subarrienda a tiendas como Ocean State Job Lot.

Eso fue lo que ocurrió en el 1400 de Park Ave. en Woonsocket, que ahora alberga tiendas Dollar Tree y Job Lot. Menos de un mes después de que Almacs cerrara, Floyd Real Estate, una subsidiaria de Stop & Shop, asumió el contrato de arrendamiento, explicó Folcarelli.

Otra manera de verlo: Stop & Shop no solo está en el negocio de los supermercados, sino también en el negocio inmobiliario.

Por ejemplo, en Coventry, una entidad conocida como “Coventry Route 3 LLC” es propietaria desde el año 2000 de un gran terreno sin desarrollar en Tiogue Avenue. Registros de la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC, por sus siglas en inglés) indican que Stop & Shop posee una participación del 49% en esa LLC.

Stephanie Cunha, portavoz de Stop & Shop, dijo que la empresa opera “muchos negocios relacionados con nuestra industria, incluido el desarrollo y la administración de bienes raíces comerciales.”

Señaló que actualmente solo una antigua tienda permanece vacante y que no existen restricciones que impidan que otro supermercado se establezca en ese lugar. Stop & Shop está buscando activamente inquilinos para esa ubicación, afirmó Cunha.

Cunha también destacó que cuando la empresa decidió cerrar Eastside Marketplace en Providence en 2025, no impuso ninguna restricción que impidiera que otro supermercado ocupara el espacio. Whole Foods Market ahora planea mudarse allí.

Matos impulsa la prohibición de los convenios restrictivos

Este año, Matos planea nuevamente promover un paquete de legislación apodado “la Agenda de Precios Justos en los Supermercados.”

Entre otras cosas, la propuesta tomaría medidas contra los convenios restrictivos que dificultan la apertura de nuevos supermercados. El objetivo no es cancelar retroactivamente los convenios existentes —al menos por ahora— sino prohibir la creación de nuevos.

Mientras que algunas ciudades en todo el país han prohibido los pactos de tierra arrasada, Rhode Island sería el primer estado en hacerlo.

Después de que Washington, D.C., tomara medidas enérgicas contra esta práctica, se abrieron 20 nuevos supermercados en Washington en cinco años, según funcionarios locales.

La oficina de Matos argumenta que facilitar la apertura de nuevos supermercados podría traducirse en precios más bajos de los alimentos.

Un documento de trabajo reciente del Banco de la Reserva Federal de Atlanta encontró que las comunidades con mayor concentración de mercado sufren más por la inflación. Las comunidades más pobres, que cuentan con menos minoristas, experimentan fluctuaciones más drásticas en el aumento de los precios de los alimentos.

Folcarelli señaló que Rhode Island tiene uno de los mercados minoristas de comestibles menos competitivos del país, con Stop & Shop acaparando el 42.8% de la cuota de mercado.

Pactos señalados por crear desiertos alimentarios

Según un artículo publicado en 2023 en el Georgetown Law Journal, Stop & Shop ha empleado en toda la región una estrategia de “no lo quiero, pero tú tampoco puedes tenerlo”.

“En muchos casos, las cadenas se establecen en un pueblo, compran terrenos cercanos aptos para albergar otras grandes tiendas, modifican la escritura y luego arriendan o revenden la propiedad”, señala el artículo. “En otros casos, los supermercados operan durante algunos años en una ubicación, añaden cláusulas permanentes a la escritura o al contrato de arrendamiento y luego se trasladan a los suburbios. La primera estrategia reduce la competencia y, por lo tanto, la opción del consumidor; la segunda a menudo deja a los consumidores sin ninguna opción”.

El autor Jordan Jackson señaló que, en todo el país, las cláusulas restrictivas han contribuido a crear desiertos alimentarios. Las grandes cadenas minoristas “se trasladaron a los suburbios pero bloquearon cualquier intento de un supermercado dispuesto a ocupar los espacios vacantes en el centro de la ciudad”, dejando fuera de alcance uno de los pocos lugares viables para un supermercado.

En consecuencia, los residentes urbanos “se ven obligados a depender de tiendas de conveniencia y colmados más pequeños con selecciones limitadas de alimentos saludables”, indica el artículo. “Si estas tiendas ofrecen productos frescos, generalmente tienen precios más altos debido a los elevados costos de abastecimiento que enfrentan los pequeños minoristas”.

A nivel local, no está claro cuán extendido está el problema: encontrar cláusulas restrictivas requiere horas de búsqueda en los registros de propiedad, algo que Folcarelli “ha convertido en su pasatiempo”, dijo Matos.

Y parte del desafío es saber dónde buscar en primer lugar. Matos dijo que cada vez que habla con grupos comunitarios, les pide que le informen sobre espacios vacantes donde potencialmente podría establecerse un supermercado.

“Les pregunto: ‘¿Han notado algún edificio en su comunidad que ha estado cerrado durante mucho tiempo y no pasa nada? ¿Y se han preguntado por qué no ocurre nada en ese edificio?’ Lo más probable es que ese edificio tenga una cláusula restrictiva”, dijo.